Зачем нужны ОСМД?

Зачем нужны ОСМД?

Зачем нужны ОСМД?

Рассказывает директор харьковского филиала Ассоциации ОСМД «Квартал» Р. Я. Тухтаров.
В Украине есть 239 тысяч многоквартирных домов. Из них 70 тысяч – пятиэтажные и выше. И в целом 47,5 % население Украины живет в многоквартирных домах.
К сожалению, подавляющее большинство людей считает, что «Я – хозяин только своей квартиры. А если переступаю порог своей квартиры, то, что за порогом, – это уже не мое». В то же время, получив свидетельство о приватизации квартиры, человек становится совладельцем и другого имущества – стен, подвалов, чердака, лестничной площадки, лифта, инженерных систем дома. Так вот, совладельцы должны отвечать за свой дом.
Не может быть так, что в доме все приватизированные квартиры, а сам дом принадлежит городскому совету.
С 1 июля вступил в действие Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». Он внес изменения в отношения между соседями многоэтажных домов.
Среди нововведений Закона едва ли не самым главным является четкое определение им альтернативных методов управления общим имуществом в многоквартирном доме:

  1. самостоятельно, в том числе путем создания ОСМД или домового комитета;
  2. с помощью передачи всех или части функций на основании договора физическому лицу либо юридическому лицу (управляющему либо управляющей компании).

Также закон урегулировал механизм принятия общих решений. Внедрен общеевропейский механизм принятия решения большинством голосов. Все решения принимают на общих собраниях владельцев и их выполнение обязательно для всех. Такое, что «я не был на собраниях или голосовал «против» – не проходит.
Попытаемся выяснить, какая из форм управления общим имуществом жителей высоток является оптимальной.
Прежде чем перейти непосредственно к сравнению, напомним: на сегодняшний день обновлённое законодательство определяет только одного субъекта, имеющего первостепенное право на управление многоквартирным домом, – это совладельцы дома (ч. 1 ст. 9 Закона). В данной норме указывается: согласно решению совладельцев, все либо часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции – объединению собственников многоквартирного дома (ОСМД).
Следовательно, совладельцы имеют для выбора следующие альтернативные варианты действий:

  1. решать все вопросы касательно управления домом самостоятельно на собраниях (порядок принятия соответствующих решений предусмотрен ст. 10 Закона);
  2. создавать объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и передавать ему все функции по управлению домом;
  3. передавать все функции по управлению домом управляющему – физическому лицу (предпринимателю) либо юридическому лицу (управляющей компании);
  4. передавать часть функций по управлению домом управляющему, а часть – оставлять в своей компетенции, принимая решения на общем собрании в вышеупомянутом порядке.

Как видим, хотя процедура управления многоквартирным домом самими совладельцами и прописана, она требует определённых усилий и затрат со стороны совладельцев. И самое главное – желания действительно управлять своим домом. Но на практике не всегда удается достичь компромисса в вопросах управления многоквартирным домом. А энтузиазма инициативной группы касательно созыва собраний совладельцев каждый раз, когда нужно решить какой-то вопрос, вряд ли хватит надолго.
Законодательством предусмотрено еще такой вариант формы управления многоквартирным домом, как ОСМД.
Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) является юридическим лицом, которое создается решением общего собрания собственников квартир. И выполняет эта организация единственную функцию – содержание и обслуживание дома. Осуществляет её выборный орган самого ОСМД, т.е. правление во главе с председателем. Главная задача ОСМД – защита прав собственности. ОСМД – это организация, призванная управлять всем общим имуществом дома, чтобы его жизнеобеспечение было непрерывным, а также защищать права владельцев квартир на совместную долевую собственность.
В отличие от домов коммунальной собственности, члены ОСМД самостоятельно определяют смету содержания дома, структуру и стиль управления, формируют штатное расписание, персональный состав работников и их заработную плату. Они имеют право оптимального выбора исполнителей жилищно-эксплуатационных услуг (вывоз мусора, дезинфекция, ремонтные работы и т.п.). Сами определяют очередность проведения текущего ремонта и, главное, – приобретают реальное влияния на качество этих работ.
Финансирование на проведение этих работ может быть получено путём использования средств от сдачи в аренду вспомогательных помещений (подвалы, чердаки и т.д.), также ОСМД как юридическое лицо может получать кредиты
ОСМД имеет больше, чем отдельные жители, возможностей требовать от поставщиков коммунальных услуг (по тепло-, газо-, водоснабжению и водоотведению) выполнения условий договоров, которые оно заключило, может более эффективно использовать и контролировать средства, предназначенные на содержание и эксплуатацию дома.
Каждый собственник может участвовать в назначении управляющего, бухгалтера и других кадров, необходимых для нормального функционирования объединения.
Как видим, независимо от формы управления домом, единственный первичный субъект данного управления – совладельцы.
Специфика той или иной формы управления не является однозначным свидетельством того, что управление домом в данной форме всегда будет иметь преимущества или недостатки. Эффективность управления будет зависеть от активности позиции совладельцев, юридической и экономической грамотности при создании ОСМД или построении договоренностей с управляющей компанией, качества контроля за предоставлением услуг по управлению, добросовестности и профессионализма должностных лиц ОСМД и управляющей компании и т.д. Таким образом, потенциально возможно управление домом на высоком качественном уровне при любой форме управления. Соответственно, избрание любой из форм не является панацеей от неэффективного управления.
В случае заинтересованности совладельцев очевидными преимуществами ОСМД являются меньшие расходы на их содержание, поскольку ОСМД, в отличие от управляющей компании, не продает совладельцам своих услуг, а является лишь формой самоорганизации совладельцев. ОСМД является неприбыльной организацией и по закону освобождено от налога на прибыль в части основной своей деятельности.
Априори очевидна и большая прозрачность деятельности ОСМД. Конечно, возможными являются и злоупотребления отдельных лиц, направленные на преобразование ОСМД в механизм личного обогащения и фактического «закабаления» всего дома, однако возможность подобных нарушений не отменяет общего правила – пользование любыми услугами без посредников выгоднее.
В случае принятия решения о привлечении управляющей компании следует провести активную работу по её выбору, которая включала бы оценку объёма услуг, расходов на управление, договора, предлагаемого компанией для заключения, её тарифов, условий контроля за предоставлением ею услуг и т.п.
В заключение отметим: в соответствии с Законом, позиция «постороннего наблюдателя» со стороны совладельцев, в частности, не создание ОСМД и непринятие решения о форме управления многоквартирным домом, уполномочивает исполнительный орган местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом, на конкурсной основе назначить управляющего для данного дома. Логично, что им останется та же коммунальная организация — ЖЭК и т.п. Следовательно, существенных улучшений в управлении домом можно не ожидать. Поэтому крайне важно для граждан не только для эффективного использования совместной собственности, но и для ее для физического сохранения в пригодном состоянии на долгие годы самим определиться с формой управления домом и начать реализовывать свое право собственности с пользой для себя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Типы файлов, которые принимаются: jpg, gif, png
Максимальный размер: 50MB